安徽旅游学校实习宾馆项目可行性简要分析

一、项目名称

安徽省旅游学校实习宾馆（暂命名）

二、项目用地及建筑面积

项目总体用地约6亩，占地4000M2；总体建筑面积约16440M2；

三、初步规划与功能布局

主体建筑为地面12层，地下一层，裙楼为4层，附属建筑6层。底座建筑面积约1400M2，主体建筑每层约680M2，附属楼建筑面积约4000M2。负一层为各类机房（配电、空调、锅炉等）和停车库；一层为前厅各部及商场（包括接待大厅、总台、堂吧、贵重物品寄存室、商务中心、礼品店、前厅办公室等）；二层为餐饮各部；三层为餐饮包厢和多功能厅；四层为会议室和各类康乐设施；裙楼平台上建网球场；五层以上为客房，客房总数约为156套，其中五至十层为标准间（136间），十一层为单间（14间），十二层为套间（两套间4套、高级豪华套间1-2套）；附属楼包括一个桑拿休闲娱乐中心，以及二线部门办公室和员工宿舍等设施。

四、项目总投资概算

1、建筑用地：6亩×400万元/亩＝2400万元；
2、建筑安装工程：16440M2×1300元/M2＝2137.2万元；
3、装饰工程： 2000万元；
4、设施、设备： 1200万元；
5、开办费及流动资金：200万元；
合计：7937.2万元。

五、经济效益估算

（一）年营业总收入预计
1、客房收入：156间（套）×220元/间天×365天×75%≈940万元；
2、餐饮收入：350餐位×2餐/天×50元/人餐×365天×60%＝766万元；
3、桑拿休闲娱乐收入：1500人/天×45元/人×365天×40%≈985万元；
4、其他收入（毛利润）：100万元；
小计：2791万元；
（二）年主要费用开支预计
1、物料消耗：500万元；
2、人工成本：300万元；
3、水、电、气等能源消耗：200万元；
4、营业推广、宣传促销费用：100万元；
5、通讯、交通、办公费用：60万元；
6、税收：180万元；
7、其他费用：100万元；
小计：1440万元。
（三）年计提折旧费：400万元；
（四）预计年可获纯利润
2791万元―1440万元―400万元＝951万元。
 

六、比较优势分析

1、稳定的市场客源

优越的区位优势奠定了特有的市场优势。实习宾馆所在的蜀山区望江西路与东至路交口，其半径1公里范围内目前尚无一家星级酒店，而此处周围500米内，却集聚了黄山花园、香樟花苑、秀水家园、丁香家园、安高城市天地、华府骏苑、航鑫家苑等众多高档小区，在合肥的第一个项目与酒店只有一墙之隔。此外尚有解放军电子学院、炮兵学院、皖安机械厂、轴承厂、合力叉车股份公司、变压器厂等多家酒店消费大户。30万以上常住人口家庭的婚丧嫁娶和相关群体的社交往来，多家大型企事业单位的商务活动定能为实习酒店带来部分稳定的客源。
此外，宾馆所在地紧邻合肥市政务区，区位优势明显，客源有保障，市场前景良好。
学校定期举办的各类岗位培训班和导游考试培训学员，也是实习酒店有益的补充客源。
全省各地市旅游局、旅游饭店、旅行社相关人员和受我校培养的3万多名学员来肥办事，实习酒店可以优惠政策争取他们下榻，使之成为又一稳定的客源市场。
省旅游局每年举办的各类会议也能给实习酒店带来200万元左右的营业收入。

2、充足的人力资源

学校每年1000多名饭店服务与管理专业的在校学生，为实习酒店提供了充足的人力资源保障，这一优质的人力资源，又为实习酒店提供标准化、个性化、亲情化的优良服务奠定了坚实基础。

3、卓越的人才队伍

学校现有的各科专业教师和专业管理人员，可以成为实习酒店高级管理人才，他们科学的管理方法，精细的管理风格，严谨的工作作风，是实习酒店创造良好效益的基本保障。

4、优惠的税收政策

根据有关规定，校办企业享受只缴营业税，免缴所得税待遇，此项优惠政策，每年至少可给企业带来100万元收益。
5、一次性投资的税收减免

校办企业的固定资产投资享受调节税减免政策。根据有关规定，楼堂馆所一次性固定资产投资方向调节税为30%，仅此一项可减少投资2000多万元。

6、相对低廉的人力成本

除管理岗位和技术人员需要支付工资外，服务人员、勤杂人员等可大量使用在校学生，不需要发工资，仅需支付少量的生活补助，预计仅此一项每年可节省人力成本150万元。

结论：

由此可见，投资兴建学校实习宾馆，每年可获直接经营利润950多万元，8.5年即可回收全部项目投资；
加上每年计提的400万元固定资产折旧费，全部固定资产的资金回笼仅需6年。另从目前合肥房地产市场的发展态势来看，酒店房地产投资有着广阔的升值空间；
同时，省旅游学校专业人士的规范管理和优良服务所创造的无形资产，又为实习宾馆项目的保值增值提供了可预期的保证。
因此，安徽省旅游学校实习宾馆项目不失为一个低风险高回报的优质投资渠道。

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